06.固定金利か変動金利か

こんにちは。Tです。

今回は住宅界のたまご・にわとり論争である、住宅ローンの固定金利・変動金利について、どちらかを選択すべきなのか考えてみます。

早速結論ですが、結局は変動する金利のリスクを許容できる人は変動金利、許容できなければ固定金利という事になります。

それでは面白くないので個人的な意見を書いてみる事にします。ちなみに固定金利には、完済までの期間ずっと金利が一定の『全期間型』と、3年・5年・10年等、一定の期間だけ固定金利でその後はまた金利タイプを選ぶ『期間選択型』があります。本記事では一括りで固定金利と表現します。

◆自称S級建築士Tの選択

私がもしも今住宅ローンを組むのならば、変動金利を選ぶと思います。私の意見というより、いろいろな専門家等の意見をきいて、私が1番納得した意見が変動金利の方でした。

変動を選択する1番大きな理由は、固定金利と変動金利の金利差が大きい事です。今変動金利は約0.5%程度は対し、固定金利(全期間型)は1.5%ほどと、約1%の金利差が発生してしまっています。イメージし難い方もいると思いますが、この1%はとても大きな差です。

例えば4,000万円の家を0.5%と1.5%の金利でそれぞれ35年ローンを組んだ場合、0.5%の場合は月々の返済額は104,000円になります。それに対して1.5%の金利の場合は、月々約123,000円の返済になります。毎月の返済が2万円も違います。年間は約24万円、24万円×35年で総返済額840万円…。同じ買い物なのに840万円も変わってきます。さすがに35年間全く金利が上振れしないとは思っていませんが、この結果をみて約800万円も払って金利の上昇リスクに備えるべきなのか…？と私は感じました。

◆近々金利は上がるのか

こればかりは絶対とは言えないので、情報を収集して最後は自己責任で判断という事になりますが、私はまだまだ金利は上がらないと思ってます。専門家達の間でも意見が飛び交っている状態ですが、基本的に金利は景気に影響して増減します。景気がいい時は金利が上がりますし、景気が悪い時は金利を下げます。今ずっと金利が低いのは想像の通り、この国の景気が良くないからです。投資している方はご存知かと思いますが、日本はまだバブル期のピークを超えられずに、ずるずると経済成長出来ずにいます。日本は少子高齢化が進み、人口もどんどん減っていきます。基本的に人口が増えるほど経済は良くなっていきますので、人口の減っていく日本は経済も良くない方向です。政府の目指す経済成長と実態が乖離が発生してしまい、なんとかこの差を埋めるためにも金利を下げざるをえない状態になります。経済は回らず、賃金も上がらず、物価だけは上がっている中で、金利をそこであげてしまってはこの国は滅びます。金利を上げたいのに上げられないという状況がしばらく続くかと思います。まだまだ具体的に金利を上げられない理由というのがありますが、ここでは一旦割愛します。これらの理由に納得して私はしばらく金利は上がらないだろうと考えました。

◆途中で金利が上がったらどうなる

以前紹介した住宅ローン一括査定のサイト、モゲチェックを運用する方がまとめてくれたものがあります。この方は具体的に理由を述べて、変動金利が上がるのは2035年以降と考えています。では、実際に10年後あたりに金利が上がってしまった場合、どうなるでしょうか。

35年ローンの初めの10年間は金利0.5%、11年目からは金利が2%に上がったとしましょう。それでも計算すると35年1.5%固定金利で支払った方が、最終的に100万円以上多く払うことになります。

◆元利均等返済からみてみる

ローンの返済方法には元利均等返済と、元金均等返済があります。元利均等返済とは、下図のものになります。

返済の中で利息と元金のバランスが変動し、毎月の返済額が一定になるという特徴があります。それに対して元金均等返済というのは下図です。

名前の通り、元金の返済額が一定のものです。元金は一定で利息のバランスが変わっていきますので、返済初期は返済額が多くなり、徐々に返済額が減っていく特徴かあります。総返済額は、元金均等返済の方が少ないので、余裕のある方は元金均等返済がおすすめになります。しかし月々の返済がキツくなりますので、私の周りでは元金均等返済を選択された方は中々居ません。そこで元利均等返済の下図を改めて見て頂きたいのですが、

初期の返済は利息の割合が多く、元金の返済は少なめです。初めの10年で利息の50%を支払うことになります。10年間金利は上がらないだろうと思う私にとっては、わざわざ初めに固定金利を選んで高い金利を選択する必要はないと思います。

いかがでしたでしょうか。私個人としては変動金利一択と言いたいところですが、何度も言うように何があるかは誰にも分からない、という事で常にリスクは存在します。そのリスクに直面した時に返済が出来ないというのが1番避けなければならない状況ですので、リスクを考えて、自分に合った選択をしましょう。

家は結局お金の話が終始付き纏い、大事なことだったのでしばらく住宅ローンの記事になってしまいました。まだまだローンに関して内容はありますが、最低限必要なことは書いたつもりですので、次回は内容を変えて書こうと思います。

今日も読んでいただきありがとうございました。